재산세 계산기 (주택)

고지서 금액은 네 가지를 더한 값입니다

주택 재산세 고지서에 찍히는 금액은 하나가 아닙니다. 계산은 이 순서로 합니다.

1. 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
2. 본세 = 과세표준에 세율 적용
3. 도시지역분 = 과세표준 × 0.14%
4. 지방교육세 = 본세 × 20%

1세대 1주택은 두 번 깎아 줍니다

1세대 1주택이면 공정시장가액비율과 세율 양쪽에서 낮은 값을 씁니다. 다만 적용 범위가 서로 다릅니다.

세율 특례는 시가표준액 9억 원 이하인 주택으로 한정됩니다(제111조의2 ①). 반면 공정시장가액비율 45%는 시행령이 "시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다"고 적어 9억 원을 넘어도 적용됩니다. 두 규정의 적용 범위가 달라서 헷갈리기 쉽습니다.

세율표

세율은 공시가격이 아니라 과세표준에 적용합니다. 공시가격 3억 원짜리 1주택의 과세표준은 1억 2,900만 원이므로 두 번째 구간입니다.

9월에 또 나오는 이유

지방세법 제115조가 주택분 재산세를 7월과 9월에 반씩 부과하도록 정하고 있습니다. 7월 16~31일에 절반, 9월 16~30일에 나머지 절반입니다. 한 해 치 세금을 두 번에 나눠 내는 것입니다.

세금을 정하는 날은 6월 1일입니다

과세기준일은 6월 1일이고, 그날의 소유자가 그해 재산세를 전부 냅니다. 6월 2일에 팔아도 그해 재산세는 판 사람이 냅니다. 반대로 6월 2일에 산 사람은 그해 재산세를 내지 않습니다. 잔금일을 6월 1일 앞뒤로 조정하는 이유가 여기 있습니다.

2026년에만 적용되는 한시 규정

이 계산기의 두 가지 숫자는 한시 규정이라 해마다 확인해야 합니다.

• 세율 특례(제111조의2)는 부칙에 "2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정하여 유효함"으로 적혀 있습니다. 2021년 도입 이후 부칙 개정으로 계속 연장돼 왔고, 행정안전부가 2029년까지 3년 연장하는 지방세법 개정안을 입법예고(2026. 8. 27.~9. 23.)했습니다. 국회를 통과해야 확정됩니다
• 공정시장가액비율 43~45%는 시행령이 "2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세"에 대해서만 정해 둔 값입니다. 시행령이라 해마다 고칩니다

이 계산기가 다루지 않는 것

• 조례에 따른 세율 가감 — 지방자치단체가 표준세율의 50% 범위에서 조정할 수 있습니다(제111조 ③)
• 지역자원시설세 — 별도로 매기는 지자체가 있습니다. 고지서에 함께 찍힙니다
• 과세표준상한제(제110조 ③) — 올해 과세표준이 「직전 연도 과세표준 상당액 + 올해 과세표준의 5%」를 넘지 못하게 하는 장치입니다. 직전 연도 과세표준 상당액은 작년 공시가격에 올해 공정시장가액비율을 곱해 구합니다. 공시가격이 크게 뛴 해에는 이쪽이 적용돼 계산 결과보다 낮아집니다
• 감면 — 지방세특례제한법에 따른 감면, 자동이체·전자고지 세액공제 등. 지방세특례제한법 감면은 1주택 세율 특례와 중복되지 않고 둘 중 큰 것 하나만 적용되지만, 자동이체 등 납부 세액공제는 이 제한에서 빠져 있어 특례와 함께 받을 수 있습니다(제111조의2 ④)
• 주택 외의 건축물·토지, 주택 부속토지의 별도 계산

재산세는 지자체가 계산해서 고지하는 세금이라 신고할 일이 없고, 그래서 신고·납부 포털인 위택스에도 재산세 계산기가 없습니다. 고지서 금액이 이 계산 결과와 다르면 관할 지자체 세무과에 문의하시면 됩니다.