부동산 취득세 계산기

취득세만 내는 게 아닙니다

지방교육세는 주택 유상취득의 경우 취득세율의 10분의 1입니다. 취득세가 1%면 0.1%, 3%면 0.3%입니다. 농어촌특별세는 국민주택 규모(85㎡)를 넘을 때만 0.2%가 붙습니다. 이른바 국평이라 부르는 84㎡ 는 85㎡ 이하라서 농특세가 없습니다. 같은 값의 집이어도 면적 한 뼘 차이로 수백만원이 갈립니다.

6억~9억 구간은 계단이 아니라 직선입니다

주택 유상취득 세율은 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%입니다. 그 사이 구간은 세율(%) = 취득가액(억원) × 2 ÷ 3 − 3 으로 계산합니다. 7억원이면 1.6667%, 7억 5천만원이면 2%, 8억원이면 2.3333%입니다.

2020년 8월 이전에는 이 구간이 계단이었습니다. 6억원까지 1%, 6억원을 1원이라도 넘으면 단번에 2%가 되어 세금이 600만원 넘게 뛰었습니다. 그래서 6억원에 딱 맞춰 거래하는 일이 흔했습니다. 지금은 직선이라 가격이 오른 만큼만 세율도 조금씩 올라갑니다. 6억원 문턱을 넘는 게 두려워 값을 깎을 이유가 없어진 것입니다.

다주택은 세율이 크게 달라집니다

주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 8% 또는 12%로 중과됩니다. 중과가 붙으면 지방교육세는 0.4%로 고정되고, 농특세도 0.6%(8%) · 1.0%(12%)로 올라갑니다. 85㎡ 를 넘는 집을 12%로 취득하면 합계 13.4%입니다. 10억원짜리면 1억 3천 4백만원입니다.

다만 일시적 2주택처럼 예외가 있습니다. 이사를 위해 새 집을 먼저 사고 종전 주택을 정해진 기간 안에 파는 경우에는 중과 대신 표준세율로 신고할 수 있습니다. 기간을 못 지키면 나중에 차액을 추징당하므로, 처분 기한을 반드시 확인하세요.

증여와 상속은 세율이 따로 있습니다

주택을 증여받으면 3.5%입니다. 다만 조정대상지역의 공시가격 3억원 이상 주택을 증여받는 경우에는 12%로 중과합니다. 상속은 2.8%이고, 무주택 가구가 상속받는 경우에는 0.8%입니다.

토지·상가·오피스텔 같은 주택 외 부동산은 4%입니다. 여기에 지방교육세 0.4%와 농특세 0.2%가 붙어 합계 4.6%가 됩니다. 주거용으로 쓰는 오피스텔이라도 건축물대장상 주택이 아니면 이 세율입니다.

세금을 매기는 금액은 무엇인가

매매로 산 경우에는 실제로 주고받은 거래가액이 과세표준입니다. 계약서에 적힌 금액이 그대로 기준이 되고, 공시가격이나 시세와는 관계가 없습니다. 중개보수나 이사비 같은 부대비용은 취득가액에 넣지 않습니다.

반면 증여는 시가로 봅니다. 주고받은 돈이 없으니 매매사례가액처럼 시가로 인정되는 금액을 과세표준으로 잡습니다. 예전에는 공시가격을 썼기 때문에 세금이 훨씬 적었는데, 지금은 시가 기준이라 같은 집이어도 부담이 커졌습니다. 증여를 생각하고 있다면 공시가격으로 어림하지 말고 시가로 계산해 보셔야 합니다.

언제까지 내야 하나

취득세는 취득일부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월입니다. 기한을 넘기면 신고불성실 가산세와 납부지연 가산세가 붙습니다.

생애최초로 주택을 사는 경우 최대 200만원까지 감면받을 수 있는 제도가 있습니다. 다만 대상 주택가액 요건은 개정이 잦아 해마다 달라졌습니다. 이 계산기는 감면을 반영하지 않으므로, 해당된다고 생각되면 위택스나 관할 시·군·구에서 지금 적용되는 요건을 확인하세요.