부동산 취득세 계산기

취득세만 내는 게 아닙니다

지방교육세는 주택 유상취득의 경우 취득세율의 10분의 1입니다. 취득세가 1%면 0.1%, 3%면 0.3%입니다. 농어촌특별세는 국민주택 규모(85㎡)를 넘을 때만 0.2%가 붙습니다. 흔히 국평이라 부르는 84㎡는 85㎡ 이하라서 농특세가 없습니다. 같은 값의 집이어도 면적이 기준을 조금만 넘으면 세금이 수백만 원 달라집니다.

6억~9억 구간은 계단이 아니라 직선입니다

주택 유상취득 세율은 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%입니다. 그 사이 구간은 세율(%) = 취득가액(억원) × 2 ÷ 3 − 3으로 계산합니다. 7억 원이면 1.6667%, 7억 5천만 원이면 2%, 8억 원이면 2.3333%입니다.

2020년 8월 이전에는 이 구간이 계단이었습니다. 6억 원까지 1%, 6억 원을 1원이라도 넘으면 단번에 2%가 되어 세금이 600만 원 넘게 뛰었습니다. 그래서 6억 원에 딱 맞춰 거래하는 일이 흔했습니다. 지금은 직선이라 가격이 오른 만큼만 세율도 조금씩 올라갑니다. 6억 원 문턱을 넘는 게 두려워 값을 깎을 이유가 없어진 것입니다.

다주택은 세율이 크게 달라집니다

주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 8% 또는 12%로 중과됩니다. 중과가 붙으면 지방교육세는 0.4%로 고정되고, 농특세도 0.6%(8%) · 1.0%(12%)로 올라갑니다. 85㎡를 넘는 집을 12%로 취득하면 합계 13.4%입니다. 10억 원짜리면 1억 3,400만 원입니다.

다만 일시적 2주택처럼 예외가 있습니다. 이사를 위해 새 집을 먼저 사고 종전 주택을 정해진 기간 안에 파는 경우에는 중과 대신 표준세율로 신고할 수 있습니다. 기간을 못 지키면 나중에 차액을 추징당하므로, 처분 기한을 반드시 확인하세요.

처분 기한은 신규 주택 취득일부터 3년입니다. 다만 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 2년입니다(지방세법 시행령 제28조의5, 2026년 10월 1일 시행). 2026년 10월 1일 이후 납세의무가 성립하는 취득부터 적용하고, 8월 26일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 확인되면 종전대로 3년입니다. 양도소득세·종합부동산세의 일시적 2주택 기한도 같은 날 함께 줄었는데 적용 시점이 서로 달라서, 조정대상지역끼리 갈아타는 경우에는 세목마다 기한을 따로 확인하세요.

증여와 상속은 세율이 따로 있습니다

주택을 증여받으면 3.5%입니다. 다만 조정대상지역의 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여받는 경우에는 12%로 중과합니다. 1세대 1주택자가 가진 주택을 배우자나 직계존비속이 증여받는 경우는 중과에서 빠져 3.5%입니다(지방세법 시행령 제28조의6). 상속은 2.8%이고, 무주택 가구가 상속받는 경우에는 0.8%입니다.

토지·상가·오피스텔 같은 주택 외 부동산은 4%입니다. 여기에 지방교육세 0.4%와 농특세 0.2%가 붙어 합계 4.6%가 됩니다. 주거용으로 쓰는 오피스텔이라도 건축물대장상 주택이 아니면 이 세율입니다.

세금을 매기는 금액은 무엇인가

매매로 산 경우에는 실제로 주고받은 거래가액이 과세표준입니다. 계약서에 적힌 금액이 그대로 기준이 되고, 공시가격이나 시세와는 관계가 없습니다. 중개보수나 이사비 같은 부대비용은 취득가액에 넣지 않습니다.

반면 증여는 시가로 봅니다. 주고받은 돈이 없으니 매매사례가액처럼 시가로 인정되는 금액을 과세표준으로 잡습니다. 예전에는 공시가격을 썼기 때문에 세금이 훨씬 적었는데, 지금은 시가 기준이라 같은 집이어도 부담이 커졌습니다. 증여를 생각하고 있다면 공시가격으로 어림하지 말고 시가로 계산해 보셔야 합니다.

언제까지 내야 하나

매매로 취득하면 취득일부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 증여(부담부증여 포함)는 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월, 상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월(외국에 사는 상속인이 있으면 9개월)입니다(지방세법 제20조). 기한을 넘기면 신고불성실 가산세와 납부지연 가산세가 붙습니다.

생애최초로 취득당시가액 12억 원 이하 주택을 사면 최대 200만 원까지 감면받을 수 있습니다(2028년 말까지). 전용 60㎡ 이하이면서 3억 원(수도권 6억 원) 이하인 소형 공동주택(아파트 제외)·다가구주택이나 인구감소지역의 주택은 한도가 300만 원입니다(지방세특례제한법 제36조의3). 행정안전부가 2026년 8월 발표한 지방세제 개편안에는 40세 미만의 생애최초 감면 한도를 300만 원으로 올리고 오피스텔을 감면 대상에 넣는 내용이 들어 있습니다(지방세특례제한법 개정 사항이라 국회 통과가 필요합니다). 대상 주택가액 요건도 개정이 잦아 해마다 달라졌습니다. 이 계산기는 감면을 반영하지 않으므로, 해당된다고 생각되면 위택스나 관할 시·군·구에서 지금 적용되는 요건을 확인하세요.