종합부동산세 계산기 (주택)

공시가격 얼마부터 나오나

재산세는 집이 있으면 무조건 나오지만 종합부동산세(종부세)는 기준선을 넘어야 나옵니다. 종합부동산세법 제8조 제1항이 사람별로 합산한 공시가격에서 아래 금액을 빼도록 정하고 있습니다.

뺀 금액이 0보다 작으면 0으로 봅니다. 즉 공시가격이 공제액을 넘지 않으면 고지서가 아예 없습니다. 공시가격은 시세가 아니라 부동산공시가격 알리미에서 확인하는 값이고, 대체로 시세보다 낮게 잡힙니다.

가장 헷갈리는 '공제할 재산세액'

같은 집에 재산세와 종합부동산세가 함께 붙는 것처럼 보이지만, 겹치는 부분은 덜어냅니다. 종부세 과세표준에 해당하는 만큼의 재산세를 종부세에서 빼 주는 것입니다(제9조 ③). 계산식은 시행령 제4조의3에 있습니다.

부과된 재산세 × (종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 재산세 표준세율) ÷ 재산세 표준세율 상당액

여기서 '표준세율'은 누진 계산이 아니라 그 주택의 재산세 과세표준이 속한 구간의 세율입니다. 분수식이라 손으로 풀 일이 아니고, 이 항목 때문에 직접 계산한 값과 고지서가 어긋나기 쉽습니다. 이 계산기는 산식을 그대로 구현했습니다.

세율은 과세표준 12억 원부터 달라집니다

낮은 구간에서는 주택 수와 무관하게 같습니다. 과세표준 12억 원은 공시가격으로 치면 1세대 1주택 32억 원, 그 외 29억 원쯤입니다. 집이 세 채여도 공시가격 합계가 그 아래라면 세율 자체는 2주택 이하와 같습니다.

60세 이상이거나 오래 보유했다면

1세대 1주택자만 받는 세액공제가 둘 있습니다. 산출세액에서 곧바로 빼기 때문에 금액이 크게 달라집니다.

둘은 겹쳐서 받을 수 있고 합계 80%가 한도입니다. 70세이면서 15년을 보유했다면 40 + 50 = 90%가 아니라 80%까지만 적용됩니다.

2027년분부터 공제와 공정시장가액비율이 바뀝니다

이 계산기가 쓰는 공정시장가액비율 60%와 1세대 1주택 기본공제 12억 원은 2026년분 기준입니다. 정부가 2026년 9월 1일 국무회의에서 확정해 국회에 제출한 세법개정안은 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 다음을 바꿉니다.

• 공정시장가액비율 60% → 70%. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2028년 80%
• 1세대 1주택 기본공제: 그 집에 거주하면 14억 원, 거주하지 않으면 12억 원 유지
• 부부 공동명의 주택에 거주하지 않으면 공제가 각 9억 원에서 각 6억 원으로 줄어듭니다
• 세율: 과세표준 6억~12억 원 구간 1.0% → 1.3%, 12억~25억 원 구간(2주택 이하) 1.3% → 1.5%. 2028년부터는 주택 수 구분 없이 하나의 세율표로 바뀌어 12억~25억 원 구간이 2.0%가 됩니다
• 1세대 1주택 세액공제: 보유기간 공제를 거주기간 공제로 바꿉니다. 2027년에는 보유공제(지금의 절반)와 거주공제 중 높은 쪽, 2028년부터는 거주공제만 적용하고, 공제액 한도를 2027년 800만 원, 2028년부터 600만 원으로 새로 둡니다
• 세부담 상한은 150% 그대로입니다(8월 발표안의 200%는 국무회의에서 철회)

농어촌특별세를 놓치기 쉽습니다

종합부동산세액의 20%가 농어촌특별세로 따로 붙습니다. 고지서에는 둘을 합한 금액이 찍히기 때문에, 종부세만 계산해 두면 실제 낼 돈보다 적게 잡게 됩니다. 이 계산기의 마지막 줄이 합한 금액입니다.

9월 16~30일에 할 일

이 2주 동안 해야 하는 신고가 둘 있고, 놓치면 그해 세금이 달라집니다.

• 합산배제 신고(제8조 ③) — 민간·공공임대주택, 사원용 주택과 기숙사, 미분양주택, 가정어린이집용 주택은 과세표준에서 빼 줍니다. 다만 자동으로 빠지지 않고 신고해야 합니다. 한 번 신고하면 변동이 없는 한 다음 해부터는 다시 하지 않아도 됩니다
• 공동명의 1주택자 특례 신청(제10조의2) — 부부 공동명의 한 채를 가진 경우, 신청하지 않으면 각자 9억 원씩 합계 18억 원을 공제받는 대신 고령자·장기보유 공제를 받을 수 없습니다. 신청하면 한 사람 기준 12억 원 공제에 두 세액공제를 받습니다. 해마다 유불리를 따져 고를 수 있습니다

날짜와 분납

• 6월 1일 — 과세기준일. 이날 소유자가 그해 종부세를 냅니다(제3조)
• 9월 16~30일 — 합산배제·공동명의 특례 신고
• 12월 1~15일 — 납부

납부할 세액이 250만 원을 넘으면 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다(제20조).

이 계산기가 다루지 않는 것

• 여러 채를 가진 경우의 정확한 공제할 재산세액 — 재산세는 주택마다 따로 계산되므로, 공시가격 합계를 한 덩어리로 넣으면 실제와 차이가 납니다. 1세대 1주택은 정확합니다
• 법인 — 공제액이 0원이고 세율 구조도 다릅니다(제9조 ②)
• 조정대상지역 여부, 재산세 감면, 조례에 따른 세율 가감
• 세부담 상한(제10조) — 직전 연도 세액 대비 상한이 걸리면 결과보다 낮아집니다
• 토지분(종합합산·별도합산) 종합부동산세

일시적 2주택은 종부세에서 신규주택 취득일부터 3년까지 1세대 1주택으로 봐 줍니다(시행령 제4조의2 ①). 다만 종전주택이 조정대상지역에 있는데 조정대상지역의 신규주택을 2026년 8월 4일 이후 취득했다면 2년입니다 (2026년 10월 1일 시행, 8월 3일 이전에 계약금을 냈으면 종전대로 3년). 같은 '일시적 2주택'이라는 말을 쓰지만 세목마다 기한이 다릅니다. 양도소득세의 종전주택 처분기한과 혼동하지 마세요.