전월세 전환율 계산기

법정 상한은 10%가 아닙니다

기준금리가 오르내리면 상한도 따라 움직입니다. 기준금리가 8%를 넘어야 비로소 연 10%가 상한이 되므로, 현실에서는 사실상 기준금리 + 2%가 상한이라고 보면 됩니다. 계산기의 기준금리 칸을 바꿔 보면 상한이 어떻게 달라지는지 바로 보입니다.

3억 전세를 반전세로 바꾸면

전세보증금 3억 원에서 1억 원만 남기고 2억 원을 월세로 돌린다고 해 보겠습니다. 전환율 5%를 적용하면 월세는 2억 × 5% ÷ 12 = 833,333원입니다. 보증금 1억 원에 월세 83만 원짜리 반전세가 되는 것입니다.

같은 조건에서 전환율이 6%라면 월세는 100만 원, 4%라면 666,667원입니다. 전환율이 1%p 오를 때마다 월세가 16만 원 넘게 오릅니다. 전환율은 세입자에게 낮을수록 유리합니다. 보증금을 월세로 바꾸는 대가가 싸진다는 뜻이기 때문입니다.

이 상한은 언제 적용되나

조문은 "보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우"라고 씁니다. 이미 있는 임대차의 보증금을 월세로 돌릴 때를 규율하는 문언입니다. 처음부터 월세로 새로 맺는 계약의 조건 자체를 이 조항으로 제한하기는 어렵다고 봅니다.

그래서 시장에서 새로 나오는 월세 매물의 전환율이 상한보다 높은 경우가 흔합니다. 이 조항이 적용되는 경우가 아니어서 법 위반은 아닙니다.

계약갱신요구권으로 갱신할 때는 다릅니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다(같은 법 제6조의3 제3항). 그래서 세입자가 동의하지 않으면 집주인이 전세를 월세로 바꿀 수 없고, 동의해서 바꾸더라도 이 법정 상한이 적용됩니다(법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 국토교통부 안내). 구체적인 사안은 대한법률구조공단이나 전문가에게 확인하세요.

월세를 전세로 되돌리면

반대 방향도 같은 식입니다. 월세에 12를 곱해 전환율로 나누면 보증금으로 환산됩니다. 보증금 1억 원에 월세 80만 원인 집을 전환율 5%로 전세로 되돌리면 80만 × 12 ÷ 5% = 1억 9,200만 원이 더해져 전세 2억 9,200만 원짜리가 됩니다.

같은 조건에서 전환율을 4%로 잡으면 2억 4,000만 원이 더해져 3억 4,000만 원이 됩니다. 전환율이 낮을수록 같은 월세가 더 큰 보증금으로 환산됩니다. 전세와 월세 매물을 견줄 때는 어떤 전환율로 환산했는지를 함께 봐야 비교가 됩니다.

내 계약의 전환율을 거꾸로 구하기

이미 반전세로 살고 있다면 내 계약의 전환율이 몇 %인지 계산해 볼 수 있습니다. 월세 × 12 ÷ (전세였을 때 보증금 − 지금 보증금) × 100입니다.

3억 전세가 보증금 1억 + 월세 90만 원이 됐다면 90만 × 12 ÷ 2억 × 100 = 연 5.4%입니다. 상한 5.00%보다 0.4%p 높으니, 상한대로라면 월세가 833,333원이어야 합니다. 매달 66,667원을 더 내고 있는 셈입니다. 계산기의 세 번째 탭이 이걸 자동으로 알려 줍니다.

전세와 월세, 어느 쪽이 유리한가

판단 기준은 전환율과 내가 그 돈으로 얻을 수 있는 수익률의 비교입니다. 보증금을 월세로 돌려 목돈이 생겼을 때, 그 돈을 예금에 넣어 얻는 이자가 월세로 나가는 돈보다 많다면 월세가 낫습니다.

전환율 5%인데 예금 금리가 3%라면, 2억 원을 빼서 예금에 넣어도 연 600만 원을 버는 동안 월세로는 연 1,000만 원이 나갑니다. 연 400만 원 손해입니다. 전환율이 예금 금리보다 높은 한 보증금을 두는 쪽이 유리합니다.

이 계산에서 빠뜨리기 쉬운 것이 목돈을 실제로 굴릴 수 있느냐입니다. 보증금을 빼서 예금에 넣을 생각이 아니라 생활비로 쓸 계획이라면 위 비교는 성립하지 않습니다. 그때는 월세가 그냥 지출입니다.

다만 전세는 보증금을 떼일 위험이 있고 대출 이자도 따져야 합니다. 전세자금대출 금리가 전환율보다 높다면 계산이 뒤집힙니다. 숫자만으로 정해지는 문제는 아니지만, 적어도 안심하는 대가로 얼마를 더 내는지는 계산해 두고 고르는 편이 낫습니다.