양도소득세 계산기 (주택)

15억에 팔아도 15억이 과세되는 게 아닙니다

8억에 사서 15억에 판 집이라면 양도차익은 7억원입니다. 여기에 (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%를 곱한 1억 4,000만원만 과세대상입니다. 나머지 5억 6,000만원은 세금이 붙지 않습니다. "12억 넘으면 전부 세금"이라고 알고 매도를 미루는 경우가 있는데, 구조가 그렇지 않습니다.

장기보유특별공제는 보유와 거주로 나뉩니다

1세대 1주택의 장기보유특별공제는 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%를 따로 계산해 더합니다. 각각 최대 40%라 합치면 최대 80%입니다. 10년 보유하고 10년 거주해야 80%를 다 받습니다.

여기서 갈리는 게 거주입니다. 10년을 보유했어도 한 번도 살지 않았다면 보유분 40%만 받습니다. 5년만 살았다면 40% + 20% = 60%입니다. 전세를 주고 있던 집이라면 공제율이 절반으로 줄어드는 셈이라 세금이 크게 달라집니다.

1세대 1주택이 아니면 표1이 적용돼 연 2%, 최대 30%입니다. 15년을 보유해야 30%이므로 표2와 격차가 큽니다.

2026년 5월 10일부터 다주택 중과가 돌아왔습니다

다주택자 양도세 중과는 그동안 한시적으로 배제돼 왔지만, 2026년 5월 10일부터 다시 적용됩니다. 조정대상지역 2주택은 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p입니다.

세율만 오르는 게 아닙니다. 장기보유특별공제가 통째로 배제됩니다. 20년을 보유했어도 공제가 0입니다. 세율 가산보다 이쪽 타격이 더 큰 경우도 많습니다. 중과 유예를 전제로 쓰인 글이 아직 많이 남아 있으니 날짜를 확인하고 보셔야 합니다.

2년을 못 채우면 세율이 70%입니다

보유기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%입니다. 기본세율 최고 구간이 45%인 것과 비교하면 훨씬 높습니다. 단기 양도에는 장기보유특별공제도 없습니다.

여기에 지방소득세가 산출세액의 10%로 따로 붙습니다. 세율 70%라면 실제로는 77%를 내는 셈입니다. 며칠 차이로 보유기간 요건이 갈리는 경우가 있으니 잔금일을 잘 맞춰야 합니다.

같은 집인데 세금이 180배 차이 납니다

8억에 사서 15억에 판 집, 보유기간 10년으로 조건을 똑같이 두고 상황만 바꿔 계산해 보면 이렇습니다.

같은 집을 같은 값에 팔았는데 282만원과 5억 1,289만원이 갈립니다. 세율 자체보다 비과세 요건을 채웠는지와 장기보유특별공제를 받을 수 있는지가 결과를 좌우한다는 뜻입니다.

필요경비를 빠뜨리지 마세요

양도차익은 양도가액 − 취득가액 − 필요경비입니다. 필요경비에는 취득할 때 낸 취득세와 중개보수, 샷시·발코니 확장·난방 교체 같은 자본적 지출이 들어갑니다.

반면 도배·장판이나 단순 수리비처럼 가치를 늘리지 않는 비용은 인정되지 않습니다. 영수증과 계약서를 남겨 두지 않으면 나중에 증빙이 안 돼 그대로 세금이 됩니다. 집을 고칠 때마다 자료를 모아 두는 것이 결국 절세입니다.

양도소득 기본공제는 연 250만원이고 1년에 한 번만 적용됩니다. 같은 해에 여러 건을 양도하면 합산해서 한 번만 빼 줍니다. 이 계산기는 한 건만 계산하므로, 그 해에 다른 양도가 있었다면 결과가 달라집니다.

신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 하는 예정신고가 원칙입니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다. 이 계산기는 주택을 기준으로 하고 일시적 2주택, 상속·재개발 주택, 감면 특례처럼 개별 사정에 따라 달라지는 부분은 담지 않았습니다. 실제 신고 전에는 홈택스의 모의계산이나 세무 상담으로 한 번 더 확인하시는 편이 안전합니다.